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Warum die Mietpreisbremse nicht wirkt – die aktuelle Studie aus Berlin & Auswirkung auf Neubau

Am 17. Mai 2016 war in großen deutschen Tageszeitungen zu lesen, dass die Mietpreisbremse der Bundesregierung gut ein Jahr nach ihrer Einführung nicht wirken soll. Grundlage zu diesen Schlagzeilen war eine Studie des Forschungs- und Beratungsinstituts RegioKontext, die vom Berliner Mietverein in Auftrag gegeben wurde und am 30. Mai 2016, im Rahmen einer Pressekonferenz vorgestellt werden wird.

Mietpreisbremse und Bestellerprinzip – was wurde erlassen?

Die Mietpreisbremse ist ein Gesetzt zur Regelung der Mietpreise, das am 1. Juni 2015 in Kraft getreten ist. Diese Verordnung soll regeln, dass Mieten für Bestandswohnungen (bereits vor dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietete Wohnungen) in bestimmten Gebieten bei Wiedervermietung nicht über 10 Prozent im Vergleich zur ortüblichen Vergleichsmiete steigen. Damit möchte die Bundesregierung verhindern, dass Vermieter in beliebten Wohngegenden stark überhöhte Mieten verlangen können und somit auch für Normalverdiener bezahlbar bleiben. Teilweise lag eine Erhöhung der Mietpreise bei über 30 Prozent. Um den dringen benötigten Investitionen für den Bau von neuen Wohnungen jedoch nicht entgegenzuwirken, werden diese von der Mietpreisbremse ausgenommen. Diese Ausnahme gilt auch für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung und soll in dem Zusammenhang Vermieter dazu bewegen in ihre Wohnungen zu investieren. In Verbindung mit dem aktuell historisch niedrigen Leitzins ergeben sich daher attraktive Möglichkeiten für Neubauten. Im Unterschied zum Knappungsgesetz vom 1. Mai 2013, welches nur bei bestehenden Mietverträgen angewendet werden kann, greift die Mietpreisbremse bei Wiedervermietung von Wohnobjekten.
Desweiteren wurde im Zuge der Mietpreisbremse auch das sog. Bestellerprinzip im Maklerrecht eingeführt. In der Vergangenheit wurden immer wieder hohe Maklergebühren auf die zukünftigen Mieter abgewälzt, auch wenn ein solcher vom Vermieter beauftragt wurde. Mit dem Bestellerprinzip ist nun gesetzlich geregelt, dass derjenige die Kosten zu tragen hat, der den Makler „bestellt“, bzw. in dessen Auftrag dieser überwiegend tätig geworden ist.

Wo soll die Mietpreisbremse angewendet werden?

Laut Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz gilt die Mietpreisbremse dort, wo ein „angespannter Wohnungsmarkt“ vorhanden ist. Welche eine solche Gegend ist, dürfen die einzelnen Bundesländer individuell festlegen und in einer Rechtsverordnung erlassen. In der Hinsicht können die Länder Gebiete flexibel mit in den Kreis der Mietpreisbremse aufnehmen und entlassen. Es hängt dabei nicht davon ab, ob Groß- oder Kleinstadt.  Eine solche Rechtsverordnung für bestimmte Gebiete ist allerdings auf einen Zeitraum von max. 5 Jahren begrenzt. Ein „angespannter Wohnungsmarkt“ liegt laut Gesetzgebung vor, wenn einer der folgenden Punkte zutrifft:

1.       die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,

2.       die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,

3.       die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder

4.       geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

In der Realität sieht es so aus, dass Berlin als erstes Bundesland am 1. Juni 2015 eine Mietpreisbremse eingeführt hat. Es folgten in kurzen Abständen Hamburg, NRW, Bayern, Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg, Hessen, Bremen, Schleswig-Holstein und Brandenburg mit jeweils ausgewählten Städten und/oder Gemeinden. Niedersachsen plant für das Jahr 2016 in bestimmten Gebieten eine Mietobergrenze zu verordnen. Sachsen-Anhalt, das Saarland, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen sehen derweil keinen Bedarf eine solche Verordnung zu erlassen.

Warum die Mietpreisbremse nicht greift

Eine Studie in Auftrag des Berliner Mietervereins zur Wirkung der Mietpreisbremse zeigt jetzt, gut ein Jahr nach Erlass des Gesetzes, dass die Mieten in Berlin den zulässigen Höchstwert trotzdem noch um 31 Prozent übersteigen. Grundlage dieser Berechnung sind die Angebotsmieten eines Onlineportals, sowie der Mittelwert des Berliner Mietpreisspiegels 2015 zzgl. der 10 % maximal möglichen Aufschlag.

Fraglich ist, warum trotz erlassener Rechtsverordnung eine solche Erhöhung stattfinden konnte. Zum einen weil es bislang keine Sanktionen gegen diese Gesetzesverstöße gibt. Das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz verweist zwar auf die Paragrafen 5 Wirtschaftssteuergesetz sowie 291 Absatz 1 Nummer 1 des Strafgesetzbuchs (Mietwucher), in der Realität finden diese jedoch nur selten Anwendung. Vermieter müssen weder Strafen zahlen, noch Rückzahlungen der bis dato zu hohen Mieten leisten. Erst ab einem Zeitpunkt, ab dem einem Vermieter ein Verstoß in Form einer Rüge nachgewiesen wurde, kann die Differenz der überhöhten Zahlung zurückgefordert werden. Zudem müssen die Mieter selber herausfinden, ob sie zu hohe Mieten zahlen. Das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz rät den Betroffenen lediglich dazu sich an einen Mietverein oder einen Anwalt zu wenden. Der Vermieter ist jedoch gesetzlich dazu verpflichtet, Auskunft über vorige Mietpreise zu geben, gemäß § 556g BGB. Als letzten wichtigen Kritikpunkt sind die Mietspiegel zu sehen. Nicht überall gibt es sog. qualifizierte Mietspiegel, die nach wissenschaftlichen Grundlagen erstellt wurden. Oft handelt es sich um einfache Mietspiegel, die vor Ort von Experten geschätzt werden. Diesen wird immer wieder nachgesagt, nicht ausreichend objektiv zu sein. Wer sicher gehen muss und eigene Gutachten erstellen lässt, muss dabei mit verhältnismäßig hohen Kosten für Privatpersonen rechnen.

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